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霊山歩 ~マンネリズムの彼方へ

男のための中年期からの健康法・アンチエイジング・散歩・登山・家族・ミステリー・etc

マンションは買わないほうが無難~万が一の時が大変!

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このブログで初めて時事に関連するネタを記事を書きます。

ロンドンのマンションの悲惨な火事のニュースを見てとてもショックです。やはり高層建築物は危ないしマンションはおススメできないです。

というのも、管理人は以前に不動産の営業をやっていて、選ぶならマンションではなく一戸建を推していたからです。

現代だからマンションは資産価値のある不動産として扱われていますが、昔は外国人から(ウサギ小屋)とか言われて馬鹿にされていました。

初期のマンションは立地が良い場所に求めやすい価格で提供されていて、同じような場所に一戸建を買えない人がマンションを買うという構図でした。

それが時代とともに郊外や不便な場所にもマンションが建てられるようになり、マンションのほうが安心安全で環境も良いというような雰囲気に変化。

実際に管理人が担当した顧客にも(絶対にマンションのほうが良い)(一戸建は欲しくない)という人が2~3割いましたね。

確かに大勢で住むから安心感もあるだろうし管理人常駐ならば心強いでしょう。近年のオートロックや警備会社との提携でセキュリティが向上して安全ですね。

防犯等には安心なマンションですが、不動産としての資産価値は建物の価値しかありません。便利な立地にあるマンションの土地の持分は数㎡程度以下が多いです。

何かあって建物が無くなった場合は一握りの土地代金しか残りませんが、土地付きの一戸建は建物が崩壊しても土地は残るから資産はそこそこ残ります。

古いマンションならば積立修繕金が貯まっているかもしれませんが、新築マンションが地震で傾いたら地震保険は建物価格の半分しか補償されないから大変。

マンションは将来の耐用年数が過ぎての建替えという面倒な問題も抱えています。そこで新たに費用負担をしたり全員が一時的に引越しなくてはならない。上手く行くのだろうか?

そして一番の懸念材料は高層マンションです。

「上階は富士山が見えて眺望最高ですよ!1億円の部屋です」と高額なのに成約率は高いようです。でもエレベーターが故障したり動かなかったらどうするのでしょうか?

緊急時に非難したくてもエレベーターが動いていなかったら階段を降りるしかない。足腰が強くても20階以上から下りるのは大変。

階下で火事が発生して階段が煙や炎に包まれたら移動も出来なくなる。まさに今回のロンドンの高層アパートの火災がそうでした。

土地の有効利用という観点では高層建築物が有利だとは思うけど、不動産の資産価値や天災や事故を考えて無難な選択をするなら3階建位までの低層建築物です。

高層マンションの最上階であっても戦争や火災や地震がなく平和な時代であれば問題ありません。でも一度何か起きてしまったら価値は暴落するでしょうね。

その点、土地付き一戸建は土地の価値が主であるので、何かあって価格が暴落するというリスクは少ないです。

とは言っても、築地市場の移転先の豊洲のように土地が汚染されていたと判明したら暴落しますけどね。

命の危険は上階になればなるほど増しますから、上階のほうが価格が高いというマンションの価格設定は微妙です。

管理人は登山が趣味ですから高い所から観る景色は絶景なのは分りますが、その眺望を楽しむために高層マンションの上階の部屋を選ぶというのは短絡過ぎます。

そしてマンションの場合は古くなれば価値が下がるので、最終的には資産が目減りしていくことになります。

マンションのもう一つのデメリットは何か大規模なことをやる場合は管理規約に従って、他の住民との意見調整をして多数決で決めなくてはならないということです。

さらに日常のメンテナンスをする(管理会社)が必要だから「管理費」を払い、将来の大規模修繕のために貯金が必要だから「積立修繕金」を毎月払うことになります。

購入してからも強制的に毎月費用がかかるのがマンションなんですね。(管理会社)(管理組合)(積立修繕金)等の維持運営するシステムも複雑です。

管理人は(管理組合)が解散して(管理会社)が撤退したマンションを知っています。当然ですがそのマンションは老朽化に歯止めがかからず間もなく崩壊しそうです。

というのは、昭和47年に建築してから一度も修繕していないので、敷地内でガス漏れが確認され外壁はボロボロと崩れてきて水道配管も老朽化しています。

それでも全室の住人がそれぞれ住み続けています。お金をかけたくない所有者たちですから何もしません。そのうちにガス又は給水ラインか電気がダメになるでしょう。

でもそういう人たちはライフラインが断絶した環境でも、カセットコンロや電池式ランタンで生活するでしょうね。真夏のエアコンなしは厳しいだろうな。

将来、入居者の所有者が高齢化社会で収入がないお年寄りばかりになると、そのような荒廃していくマンションが増えていく可能性もあります。

大規模修繕を行わず管理が不十分なマンションは売りたくても売れない、売れても二束三文になってしまって資産価値など期待出来ません。

ということで、自宅としてのマンション購入はおススメ出来ません。賃貸収入目的の投資として取得ならばよろしいと思います。皆さんのご検討の参考になればありがたいです。

今回のこの記事を書くきっかけとなったロンドンの高層アパート火災ですが、高層建築物の危険性を指摘してきた管理人にとっては辛いニュースでした。

英国はテロが発生したと思ったら次はあの火災で、何となく悪い流れに取り憑かれたようになっています・・。

出来ることなら、暗く悲しいニュースは見たくないですね。

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